Si vous suivez le marché immobilier montréalais récemment, vous avez probablement vu des manchettes affirmant que les prix des copropriétés commencent à diminuer. D'autres indiquent plutôt que Montréal demeure l'un des marchés immobiliers les plus solides au Canada.
Alors, quelle est la réalité?
La réponse est plus nuancée qu'un simple oui ou non.
Bien que certaines copropriétés se vendent sous leur prix demandé initial, cela ne signifie pas nécessairement que les valeurs des condos diminuent partout à Montréal. Les conditions du marché varient énormément selon le quartier, l'âge de l'immeuble, l'état de la propriété, les frais de copropriété, l'inventaire disponible et la demande des acheteurs.
Pour les acheteurs, cette situation peut créer de nouvelles occasions qui étaient difficiles à trouver durant les marchés extrêmement compétitifs des dernières années.
Pour les vendeurs, comprendre les conditions actuelles du marché est essentiel afin d'établir un prix stratégique et d'attirer des acheteurs qualifiés.
Dans cet article, nous examinerons les tendances récentes du marché des copropriétés, expliquerons les facteurs qui influencent les prix, identifierons les secteurs où les acheteurs disposent d'un plus grand pouvoir de négociation et verrons ce que les acheteurs et les vendeurs devraient considérer dans le marché actuel des condos à Montréal.
Le marché des condos à Montréal expliqué
La réponse courte
Les prix des condos sont-ils en baisse?
Dans la plupart des cas, non.
Cependant, la croissance des prix a généralement ralenti par rapport aux augmentations très rapides observées pendant le boom immobilier lié à la pandémie.
Certains quartiers continuent d'afficher une appréciation constante, tandis que d'autres sont entrés dans une période de stabilisation.
Certaines propriétés individuelles peuvent se vendre sous le prix demandé, particulièrement lorsqu'elles :
- étaient affichées à un prix trop élevé au départ;
- comportent des frais de copropriété exceptionnellement élevés;
- nécessitent d'importantes rénovations;
- sont situées dans un immeuble présentant des problèmes financiers ou d'entretien;
- font face à une concurrence accrue de propriétés similaires.
Ces situations ne doivent pas être interprétées automatiquement comme une preuve que l'ensemble du marché des copropriétés de Montréal est en baisse.
Regard sur les données
Les statistiques récentes de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) continuent de démontrer que les prix des copropriétés demeurent généralement résilients dans l'ensemble de la région métropolitaine de Montréal.
Bien que la croissance annuelle ait ralenti par rapport aux années précédentes, le prix médian des copropriétés continue globalement de suivre une tendance à la hausse.
Les rapports mensuels récents montrent également :
- une augmentation de l'inventaire;
- davantage de nouvelles inscriptions;
- des délais de vente plus longs dans certains segments du marché;
- des conditions de négociation plus équilibrées.
Ces indicateurs suggèrent un marché plus sain et plus équilibré plutôt qu'une correction importante.
Mise à jour du marché immobilier de Montréal de juin
Pourquoi certains acheteurs pensent que les prix sont en baisse
Aujourd'hui, plusieurs acheteurs constatent que les propriétés demeurent sur le marché plus longtemps qu'il y a deux ou trois ans.
Cela crée l'impression que les prix diminuent.
En réalité, plusieurs facteurs expliquent cette perception.
Un inventaire plus important signifie davantage de choix
L'un des plus grands changements observés au cours de la dernière année est l'augmentation du nombre de propriétés disponibles.
Au sommet du marché des vendeurs, les acheteurs n'avaient souvent qu'une poignée de propriétés correspondant à leurs critères.
Aujourd'hui, ils en ont fréquemment des dizaines.
Un plus grand choix réduit naturellement une partie du sentiment d'urgence qui alimentait auparavant les offres multiples.
Au lieu de devoir prendre une décision immédiate, les acheteurs disposent de plus de temps pour comparer les propriétés et négocier.
Cela ne signifie pas nécessairement que les valeurs diminuent.
Cela se traduit plutôt par des prix qui reflètent davantage les conditions réelles du marché.
Les vendeurs fixent des prix plus réalistes
Un autre changement important concerne les attentes des vendeurs.
Il y a deux ans, certaines propriétés recevaient de nombreuses offres concurrentes en seulement quelques jours.
Aujourd'hui, plusieurs vendeurs reconnaissent qu'une stratégie de prix réaliste est beaucoup plus efficace qu'un prix trop ambitieux.
Les copropriétés affichées au bon prix continuent de se vendre relativement rapidement.
Les propriétés affichées à un prix trop élevé nécessitent souvent une réduction avant d'attirer des acheteurs sérieux.
Cette situation donne l'impression que les prix diminuent alors qu'en réalité, ce sont surtout les prix affichés qui deviennent plus réalistes.
Les taux d'intérêt ont changé le comportement des acheteurs
Les taux hypothécaires demeurent l'un des facteurs ayant la plus grande influence sur la demande immobilière.
Des coûts d'emprunt plus élevés réduisent le pouvoir d'achat.
Par conséquent :
- certains acheteurs choisissent une propriété plus petite;
- d'autres retardent leur entrée sur le marché;
- certains passent d'une maison unifamiliale à une copropriété;
- d'autres continuent de louer en attendant une meilleure accessibilité financière.
Même si des taux d'intérêt plus élevés peuvent réduire la demande, Montréal continue de bénéficier d'une forte croissance démographique et d'une offre de logements limitée à long terme.
Ces facteurs fondamentaux continuent de soutenir les valeurs des copropriétés au fil du temps.
Quels condos conservent le mieux leur valeur?
Toutes les copropriétés n'affichent pas le même rendement.
Certaines caractéristiques continuent d'attirer les acheteurs, peu importe les conditions générales du marché.
L'emplacement
Le quartier demeure l'un des principaux facteurs qui influencent la valeur d'une propriété.
Des secteurs comme :
- Griffintown
- Le Plateau Mont-Royal
- Le Vieux-Montréal
- Rosemont
- Verdun
- Le centre-ville de Montréal
continuent d'attirer les acheteurs grâce à leur accès au transport collectif, aux possibilités d'emploi, aux restaurants, aux parcs et à leur qualité de vie.
Les immeubles bénéficiant d'une bonne gestion financière
Les acheteurs expérimentés examinent de plus en plus les documents de copropriété avant de présenter une offre.
Un fonds de prévoyance bien financé.
Des frais de copropriété raisonnables.
Des espaces communs bien entretenus.
Une gestion professionnelle.
Des états financiers transparents.
Toutes ces caractéristiques inspirent davantage confiance aux acheteurs et contribuent souvent à préserver la valeur de revente.
Les commodités modernes
Certaines caractéristiques demeurent particulièrement recherchées par les acheteurs, notamment :
- une salle d'entraînement;
- une terrasse sur le toit;
- un stationnement sécurisé;
- un espace de rangement;
- un local à vélos;
- une construction écoénergétique;
- un service de conciergerie dans les immeubles de plus grande taille.
Tous les acheteurs n'accordent pas la même importance à chaque commodité, mais les immeubles bien gérés demeurent généralement très compétitifs.
Où les acheteurs peuvent trouver de meilleures occasions
Un marché plus équilibré crée souvent des occasions qui étaient pratiquement impossibles à trouver il y a quelques années.
Par exemple :
Négocier le prix
Même si les offres multiples existent encore pour les propriétés exceptionnelles, les acheteurs disposent maintenant de davantage d'occasions de négocier.
Inclure davantage de conditions
Condition de financement.
Inspection de la propriété.
Examen des documents de copropriété.
Ces conditions sont redevenues beaucoup plus fréquentes qu'elles ne l'étaient pendant le marché extrêmement compétitif de la pandémie.
Prendre davantage de temps
Au lieu de devoir prendre une décision précipitée en quelques heures, les acheteurs disposent souvent de plus de temps pour comparer les propriétés et effectuer une vérification diligente complète.
Guide du premier acheteur à Montréal
Les erreurs les plus fréquentes des acheteurs
Un marché plus équilibré peut parfois donner un faux sentiment de confiance.
Voici quelques erreurs que les acheteurs devraient éviter.
Penser que tous les vendeurs accepteront des offres très basses
Certains acheteurs croient que toutes les propriétés devraient maintenant se vendre sous le prix demandé.
En réalité, les copropriétés recherchées et correctement évaluées continuent d'attirer beaucoup d'intérêt.
Les offres très basses qui ne sont pas justifiées par le marché sont souvent refusées.
Ignorer les frais de copropriété
Les frais mensuels de copropriété ne représentent qu'une partie des coûts liés à la propriété.
Les acheteurs devraient également examiner ce que ces frais couvrent réellement.
Des frais plus élevés peuvent être parfaitement justifiés s'ils comprennent un entretien important de l'immeuble, les assurances, les commodités ou les dépenses futures en immobilisations.
Choisir la copropriété ayant les frais les plus faibles n'est pas toujours la meilleure décision financière.
Se concentrer uniquement sur le prix d'achat
Deux copropriétés vendues au même prix peuvent entraîner des coûts de possession très différents à long terme selon :
- les cotisations spéciales;
- la santé du fonds de prévoyance;
- l'âge de l'immeuble;
- les travaux d'entretien futurs;
- l'efficacité énergétique.
Regarder au-delà du simple prix d'achat permet souvent de prendre une meilleure décision d'investissement.
Les erreurs les plus fréquentes des vendeurs
Alors que les acheteurs s'adaptent à un marché plus équilibré, les vendeurs doivent également ajuster leur stratégie. Plusieurs des approches de mise en marché qui fonctionnaient durant le sommet du marché des vendeurs ne sont plus aussi efficaces aujourd'hui.
Fixer le prix en fonction des ventes réalisées pendant la pandémie
L'une des erreurs les plus fréquentes consiste à se baser sur des ventes comparables datant de deux ou trois ans.
Le marché des copropriétés à Montréal a évolué. Les acheteurs disposent aujourd'hui d'un plus grand choix de propriétés, sont plus sensibles au prix et prennent généralement davantage de temps avant de faire une offre.
Le prix demandé devrait toujours refléter les conditions actuelles du marché plutôt que les sommets atteints par le passé.
Négliger la présentation
Même dans un marché équilibré, la première impression demeure essentielle.
Des photos professionnelles.
Un intérieur propre et désencombré.
De petites réparations esthétiques.
Une mise en valeur soignée.
Ces investissements relativement modestes peuvent considérablement accroître l'intérêt des acheteurs et contribuer à vendre une propriété plus rapidement.
Cacher les problèmes de l'immeuble
Les acheteurs expérimentés examinent attentivement les documents de copropriété avant de lever leurs conditions.
Tenter de dissimuler un entretien reporté, une cotisation spéciale à venir ou des difficultés financières fonctionne rarement et peut retarder, voire faire échouer, une transaction.
La transparence inspire confiance et facilite le déroulement de la vente.
Les avantages d'acheter un condo dans un marché équilibré
Pour plusieurs acheteurs, le marché actuel présente de nombreux avantages comparativement aux dernières années.
Un plus grand choix
Un inventaire plus important permet aux acheteurs de comparer plusieurs immeubles, quartiers, configurations et gammes de prix avant de prendre une décision.
Un meilleur pouvoir de négociation
Même si toutes les propriétés ne sont pas négociables, les acheteurs disposent souvent d'une plus grande marge de manœuvre pour discuter du prix, de la date d'occupation ou des inclusions qu'au sommet du marché des vendeurs.
Une meilleure vérification diligente
Les acheteurs peuvent de nouveau effectuer une inspection, examiner attentivement les documents de copropriété et obtenir leur approbation hypothécaire sans subir la même pression concurrentielle.
Ces étapes supplémentaires réduisent les risques et permettent de prendre des décisions plus éclairées.
Les avantages de vendre dans le marché actuel
Un marché équilibré n'est pas nécessairement défavorable aux vendeurs.
En réalité, plusieurs vendeurs bien préparés continuent d'obtenir d'excellents résultats.
Les acheteurs sérieux sont toujours présents
Même si les achats spéculatifs ont ralenti, les personnes actuellement à la recherche d'une propriété sont souvent très motivées et financièrement qualifiées.
Des valeurs immobilières stables
Même si la croissance des prix s'est modérée, Montréal n'a pas connu les importantes baisses observées dans certains autres marchés immobiliers canadiens.
Cette stabilité continue de soutenir la valeur nette des propriétaires à long terme.
Une demande toujours soutenue
Montréal continue de bénéficier :
- d'une croissance de la population;
- de l'immigration;
- d'universités reconnues;
- d'une économie diversifiée;
- d'une demande constante pour les logements.
Ces facteurs continuent de soutenir le marché des copropriétés à long terme.
Questions fréquemment posées
Les prix des condos sont-ils en baisse partout à Montréal?
Non.
Les conditions du marché varient énormément selon le quartier, la qualité de l'immeuble, le type de propriété et la gamme de prix.
Certains secteurs demeurent très concurrentiels tandis que d'autres sont devenus plus équilibrés.
Est-ce un bon moment pour acheter un condo?
Pour plusieurs acheteurs, oui.
Si votre situation financière est solide, que votre emploi est stable et que vous prévoyez conserver la propriété pendant plusieurs années, le marché actuel peut offrir davantage d'occasions que ce que les acheteurs ont connu au cours des dernières années.
Les vendeurs devraient-ils attendre une nouvelle hausse des prix?
Pas nécessairement.
Il est extrêmement difficile de prévoir parfaitement l'évolution du marché.
La décision de vendre devrait reposer sur votre situation personnelle, vos objectifs financiers et vos projets futurs plutôt que sur une tentative d'anticiper les fluctuations à court terme.
Les guerres d'offres sont-elles terminées?
Non.
Les copropriétés bien situées et offertes à un prix juste peuvent encore recevoir plusieurs offres.
Toutefois, les guerres d'offres sont généralement moins fréquentes qu'elles ne l'étaient durant les marchés de vendeurs les plus forts.
Quels condos devraient le mieux conserver leur valeur à long terme?
Les propriétés situées dans des quartiers recherchés, offrant un excellent accès au transport collectif, gérées par un syndicat de copropriété financièrement solide, avec des frais raisonnables et un bon entretien général, obtiennent généralement les meilleurs résultats à long terme.
Les meilleurs secteurs à Montréal pour investir en immobilier
Conseils pratiques pour les acheteurs et les vendeurs
Que vous achetiez ou vendiez une copropriété, les principes suivants peuvent vous aider à prendre de meilleures décisions.
Pour les acheteurs
- Obtenez une préapprobation hypothécaire avant de commencer vos recherches.
- Analysez soigneusement les documents de copropriété.
- Comprenez tous les coûts mensuels liés à la propriété, au-delà du simple paiement hypothécaire.
- Comparez plusieurs immeubles avant de présenter une offre.
- Pensez à long terme plutôt que de vous concentrer uniquement sur les fluctuations à court terme du marché.
Programmes pour les premiers acheteurs au Québec
Pour les vendeurs
- Fixez votre prix en fonction des conditions actuelles du marché.
- Préparez soigneusement votre copropriété avant sa mise en vente.
- Soyez transparent concernant la santé financière de l'immeuble.
- Investissez dans des photos professionnelles et une stratégie de mise en marché de qualité.
- Travaillez avec un courtier immobilier qui connaît bien le marché des copropriétés à Montréal.
Conclusion
Alors, les prix des condos à Montréal sont-ils réellement en baisse?
Les données indiquent généralement que non.
Le marché est plutôt passé des conditions exceptionnellement compétitives observées pendant la pandémie à un environnement plus sain et mieux équilibré.
Pour les acheteurs, cela signifie davantage de choix, de meilleures possibilités de négociation et la possibilité de prendre des décisions plus réfléchies.
Pour les vendeurs, la réussite dépend aujourd'hui moins de l'élan du marché que d'un prix stratégique, d'une mise en marché professionnelle et d'attentes réalistes.
Montréal continue de bénéficier de solides fondements à long terme, notamment une croissance démographique soutenue, une économie diversifiée, d'excellents établissements d'enseignement et un marché immobilier qui demeure relativement abordable comparativement à plusieurs autres grandes villes canadiennes.
Même si des fluctuations à court terme demeurent normales, la copropriété reste une excellente option pour de nombreux premiers acheteurs, investisseurs, personnes souhaitant réduire la taille de leur résidence et professionnels recherchant un mode de vie urbain.
Que vous envisagiez d'acheter votre premier condo, de passer à une propriété plus grande ou de vendre votre résidence actuelle, comprendre les conditions actuelles du marché vous aidera à prendre des décisions immobilières plus éclairées.
Le marché des condos à Montréal expliqué
Le guide complet pour acheter une propriété à Montréal
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