Acheter sa première propriété représente l'un des plus importants engagements financiers d'une vie. Heureusement, plusieurs programmes fédéraux et provinciaux ont été créés afin de rendre l'accession à la propriété plus accessible aux premiers acheteurs au Québec.

Qu'il s'agisse du Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP), des retraits du REER grâce au Régime d'accession à la propriété (RAP), des crédits d'impôt ou des considérations liées à l'assurance prêt hypothécaire, comprendre les programmes offerts peut vous permettre d'économiser des milliers de dollars.

Le défi est que de nombreux acheteurs savent que ces programmes existent, sans vraiment comprendre leur fonctionnement, les critères d'admissibilité ou la façon dont ils peuvent être combinés.

Ce guide explique les principaux programmes destinés aux premiers acheteurs au Québec, répond aux questions les plus fréquentes et présente des conseils pratiques afin de vous aider à profiter pleinement de toutes les possibilités offertes avant l'achat de votre première propriété.

Que vous prévoyiez acheter le mois prochain ou dans quelques années, comprendre ces programmes dès maintenant peut vous aider à bâtir un plan financier beaucoup plus solide.

Guide du premier acheteur à Montréal

Pourquoi les programmes destinés aux premiers acheteurs sont importants

Épargner pour une mise de fonds représente aujourd'hui l'un des plus grands défis auxquels font face les premiers acheteurs.

Même si le marché immobilier montréalais demeure généralement plus abordable que ceux de Toronto ou de Vancouver, l'achat d'une propriété à Montréal exige tout de même une planification financière rigoureuse.

Les programmes gouvernementaux ont notamment pour objectif de :

• Encourager l'épargne à long terme.
• Réduire l'impôt sur le revenu.
• Augmenter le pouvoir d'achat.
• Aider les acheteurs à accumuler une mise de fonds plus importante.
• Réduire certains des coûts initiaux associés à l'achat d'une propriété.

Aucun programme ne paie une maison à votre place, mais la combinaison de plusieurs programmes peut réduire de façon importante le coût de l'accession à la propriété.

Qui est considéré comme un premier acheteur?

Beaucoup de gens pensent qu'un premier acheteur est simplement une personne qui n'a jamais été propriétaire.

En réalité, la définition est un peu plus nuancée.

L'admissibilité dépend du programme gouvernemental concerné.

Dans plusieurs programmes fédéraux, vous êtes généralement considéré comme un premier acheteur si vous n'avez pas occupé une propriété dont vous ou votre époux, épouse ou conjoint de fait étiez propriétaire pendant la période de référence prévue par le gouvernement.

Comme les critères d'admissibilité peuvent évoluer au fil du temps, il est important de vérifier les règles les plus récentes avant de compter sur un programme particulier.

Si vous ne savez pas si vous êtes admissible, consulter votre comptable, votre professionnel hypothécaire ou votre courtier immobilier avant de commencer vos recherches peut vous éviter de mauvaises surprises.

Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)

L'un des outils les plus avantageux offerts aujourd'hui aux premiers acheteurs est le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété, plus communément appelé CELIAPP.

Créé par le gouvernement fédéral, le CELIAPP combine certains des meilleurs avantages du REER et du CELI.

Comment fonctionne le CELIAPP

Les cotisations versées dans un CELIAPP sont généralement déductibles d'impôt.

Les placements effectués dans le compte croissent à l'abri de l'impôt.

Lorsque les fonds servent par la suite à acheter une première propriété admissible, les retraits admissibles sont généralement libres d'impôt.

Cette combinaison fait du CELIAPP l'un des outils les plus avantageux sur le plan fiscal pour épargner en vue d'une première propriété.

Limites de cotisation

Les limites de cotisation sont établies par le gouvernement fédéral et peuvent être modifiées au fil du temps.

Les droits de cotisation inutilisés peuvent également être reportés, dans les limites prévues par la législation en vigueur.

Avant d'effectuer des cotisations, vérifiez toujours les plafonds annuels et à vie les plus récents auprès de l'Agence du revenu du Canada ou de votre institution financière.

Avantages

• Les cotisations sont déductibles d'impôt.
• Les placements croissent à l'abri de l'impôt.
• Les retraits admissibles sont libres d'impôt.
• Le CELIAPP peut considérablement améliorer votre capacité d'épargne à long terme.

Éléments à considérer

Le CELIAPP est conçu spécifiquement pour l'achat d'une première propriété.

Il est important de bien comprendre les règles concernant les cotisations, les retraits admissibles et la durée de vie du compte avant d'en ouvrir un.

Le Régime d'accession à la propriété (RAP)

Le Régime d'accession à la propriété permet aux acheteurs admissibles de retirer des fonds de leur Régime enregistré d'épargne-retraite (REER) afin de financer l'achat d'une propriété admissible.

Contrairement à un retrait ordinaire d'un REER, les retraits admissibles effectués dans le cadre du RAP ne sont généralement pas imposables immédiatement, à condition que les exigences de remboursement soient respectées.

Fonctionnement

Les acheteurs admissibles peuvent retirer jusqu'au montant maximal actuellement établi par le gouvernement fédéral.

Si vous achetez avec votre conjoint ou votre conjointe et que cette personne est également admissible, vous pourriez tous les deux participer au programme, ce qui augmenterait le montant total disponible pour votre achat.

Les sommes retirées doivent généralement être remboursées dans votre REER selon le calendrier de remboursement prévu.

Le non-respect des obligations de remboursement peut entraîner des conséquences fiscales.

Comme les montants maximaux pouvant être retirés ainsi que les règles de remboursement peuvent être modifiés, les acheteurs devraient toujours vérifier les exigences fédérales les plus récentes avant de compter sur ce programme.

Combien de mise de fonds faut-il pour acheter une propriété au Québec

Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP en même temps?

Oui.

L'un des principaux avantages offerts aux acheteurs aujourd'hui est qu'il est souvent possible d'utiliser simultanément le CELIAPP et le Régime d'accession à la propriété, à condition de respecter les critères d'admissibilité de chacun.

Cela permet de combiner :

• Les économies accumulées dans le CELIAPP.
• Les retraits effectués dans le cadre du RAP.
• Les économies personnelles.
• Les dons provenant de membres de la famille immédiate, lorsque le prêteur les autorise.

La combinaison de plusieurs sources de financement peut considérablement renforcer votre capacité à effectuer une mise de fonds compétitive.

Pour de nombreux acheteurs, cette stratégie représente l'une des meilleures façons d'accumuler la mise de fonds nécessaire.

Le crédit d'impôt pour l'achat d'une habitation

Beaucoup de premiers acheteurs ignorent l'existence du crédit d'impôt pour l'achat d'une habitation.

Ce crédit d'impôt fédéral vise à compenser une partie des coûts liés à l'achat d'une première propriété.

Même s'il ne couvre pas l'ensemble des dépenses, il peut réduire votre impôt à payer pour l'année de l'achat.

Les critères d'admissibilité sont établis par le gouvernement fédéral et devraient toujours être confirmés avant la production de votre déclaration de revenus.

Le remboursement de la TPS ou de la TPS/TVH pour les habitations neuves

Si vous achetez une habitation neuve admissible, vous pourriez avoir droit au remboursement de la TPS ou de la TPS/TVH pour les habitations neuves.

Le montant auquel vous pourriez avoir droit dépend notamment :

• Du prix d'achat.
• Du type de propriété.
• Des taxes applicables.
• Des règles d'admissibilité établies par le gouvernement.

Ce remboursement s'applique généralement aux propriétés neuves plutôt qu'aux propriétés revendues.

Dans certains cas, le constructeur applique directement le remboursement au prix d'achat. Dans d'autres situations, l'acheteur doit lui-même présenter une demande.

Comprendre le fonctionnement de ce remboursement avant d'acheter une propriété neuve peut vous éviter des coûts imprévus.

Les programmes pouvant être offerts au Québec

En plus des programmes fédéraux, certaines municipalités et certains organismes québécois offrent parfois des mesures destinées à favoriser l'accession à la propriété.

Par exemple :

• Des subventions municipales pour l'achat d'une propriété.
• Des programmes d'aide à la rénovation.
• Des incitatifs liés aux taxes foncières.
• Des programmes favorisant l'efficacité énergétique.
• Une aide financière destinée à certains acheteurs.

Ces programmes varient selon les municipalités et peuvent changer fréquemment.

Certaines villes mettent en place des programmes temporaires tandis que d'autres mettent fin à des mesures existantes.

Avant d'acheter, il est toujours utile de vérifier si votre municipalité offre un programme susceptible de réduire vos coûts.

Pour les acheteurs qui envisagent d'acheter à Montréal ou dans les municipalités environnantes, certaines occasions peuvent être offertes dans le cadre d'initiatives municipales.

Comme ces programmes évoluent régulièrement, il est important de confirmer leur disponibilité avant de prendre une décision financière.

L'assurance prêt hypothécaire

De nombreux premiers acheteurs confondent l'assurance prêt hypothécaire avec l'assurance habitation.

Il s'agit pourtant de deux protections complètement différentes.

L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur lorsqu'un acheteur verse une mise de fonds inférieure au seuil conventionnel.

Même si cette assurance augmente le coût de l'emprunt, elle permet à de nombreux acheteurs d'accéder au marché immobilier plus rapidement qu'ils ne pourraient autrement le faire.

Pour certains acheteurs, attendre plusieurs années afin d'épargner une mise de fonds plus importante pourrait finalement coûter davantage si les prix des propriétés continuent d'augmenter.

Comprendre cet équilibre fait partie intégrante du choix de la meilleure stratégie d'achat.

Faut-il attendre avant d'acheter afin d'épargner davantage?

L'une des questions les plus fréquentes chez les premiers acheteurs est de savoir s'il vaut mieux continuer à épargner ou acheter dès qu'ils peuvent raisonnablement se le permettre.

Il n'existe pas de réponse universelle.

La bonne décision dépend de plusieurs facteurs, notamment :

• Votre revenu et la stabilité de votre emploi.
• Les taux d'intérêt actuels.
• Les conditions du marché immobilier local.
• Vos projets à long terme.
• Votre capacité à assumer confortablement les coûts mensuels liés à la propriété.

Par exemple, attendre deux années supplémentaires pourrait vous permettre d'accumuler une mise de fonds plus importante. Toutefois, si les prix des propriétés augmentent considérablement pendant cette période, les économies supplémentaires pourraient ne pas compenser entièrement la hausse du prix d'achat.

À l'inverse, acheter avant d'être financièrement prêt peut exercer une pression inutile sur votre budget.

Chaque situation est différente. Plutôt que d'essayer de prévoir parfaitement le marché, il est généralement préférable d'acheter lorsque vous êtes financièrement prêt et que vos objectifs à long terme sont compatibles avec l'accession à la propriété.

Mise à jour du marché immobilier de Montréal de juin

Les erreurs les plus fréquentes des premiers acheteurs

Les programmes gouvernementaux peuvent être extrêmement avantageux, mais ils ne sont réellement utiles que si vous comprenez comment les utiliser correctement.

Voici quelques-unes des erreurs les plus fréquentes.

Attendre trop longtemps avant de commencer à épargner

Plusieurs acheteurs remettent l'épargne à plus tard parce que l'achat d'une propriété leur semble encore très éloigné.

Ouvrir un CELIAPP tôt, même avec des cotisations modestes, permet de profiter plus longtemps de la croissance des placements et des avantages fiscaux.

Croire que vous n'êtes pas admissible

Certains acheteurs pensent, à tort, que leur revenu est trop élevé ou qu'ils ne répondent pas aux critères d'admissibilité.

Chaque programme possède ses propres règles. Il est donc préférable de vérifier chacun d'eux individuellement plutôt que de tirer des conclusions hâtives.

Oublier les frais de clôture

Les programmes gouvernementaux peuvent vous aider à constituer votre mise de fonds, mais ils ne couvrent généralement pas des dépenses telles que :

• Les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue).
• Les honoraires du notaire.
• L'inspection de la propriété.
• Les frais de déménagement.
• Les frais d'ouverture des services publics.
• L'assurance habitation.

Prévoir ces dépenses est tout aussi important que d'épargner pour votre mise de fonds.

Quelles taxes les acheteurs immobiliers paient-ils à Montréal?

Se fier à des renseignements périmés

Les programmes destinés aux premiers acheteurs évoluent régulièrement.

Les plafonds de cotisation, les crédits d'impôt, les critères d'admissibilité et les mesures gouvernementales peuvent tous être modifiés au fil du temps.

Vérifiez toujours les renseignements les plus récents avant de prendre une décision financière.

Conseils pour tirer le meilleur parti des programmes destinés aux premiers acheteurs

Si vous prévoyez acheter une propriété au cours des prochaines années, les stratégies suivantes peuvent vous être utiles.

Ouvrez un CELIAPP le plus tôt possible

Même si vous cotisez progressivement, ouvrir le compte rapidement vous permet de commencer à accumuler des droits de cotisation et à faire fructifier vos placements.

Rencontrez un professionnel hypothécaire dès le début

Comprendre le montant que vous pouvez raisonnablement vous permettre d'emprunter vous aidera à déterminer combien vous devriez épargner.

Constituez un fonds d'urgence

Évitez d'utiliser toutes vos économies pour acheter votre propriété.

Conserver un fonds d'urgence après la prise de possession vous procurera une plus grande sécurité financière.

Vérifiez les programmes gouvernementaux chaque année

De nouveaux programmes sont parfois créés et certains programmes existants peuvent être modifiés.

Faire une vérification annuelle vous permet de profiter de toutes les possibilités disponibles.

Entourez-vous de professionnels expérimentés

Votre courtier immobilier, votre professionnel hypothécaire, votre comptable et votre notaire jouent chacun un rôle important afin de vous aider à prendre des décisions financières éclairées.

Questions fréquemment posées

Puis-je utiliser à la fois le CELIAPP et le Régime d'accession à la propriété?

Oui.

À condition de satisfaire aux critères d'admissibilité des deux programmes, plusieurs acheteurs peuvent les combiner afin de maximiser leur mise de fonds disponible.

Mes parents peuvent-ils contribuer à ma mise de fonds?

De nombreux prêteurs acceptent les mises de fonds offertes en cadeau par des membres de la famille immédiate.

Les exigences relatives aux documents varient toutefois selon les institutions financières.

Puis-je être admissible si j'ai déjà été propriétaire il y a plusieurs années?

Possiblement.

L'admissibilité dépend du programme concerné ainsi que de la période de référence applicable.

Vérifiez toujours les règles gouvernementales en vigueur avant de présumer que vous êtes admissible ou non.

Toutes les municipalités offrent-elles des programmes destinés aux premiers acheteurs?

Non.

Certaines municipalités proposent des subventions ou des programmes d'aide, tandis que d'autres n'en offrent aucun.

Comme ces programmes changent régulièrement, il est important de vérifier les mesures actuellement offertes dans votre municipalité avant d'acheter.

Devrais-je utiliser toutes mes économies pour ma mise de fonds?

Pas nécessairement.

Il est généralement recommandé de conserver une partie de vos économies afin de faire face aux urgences, aux travaux d'entretien, aux frais de déménagement et aux dépenses imprévues.

Réflexions finales

Les programmes gouvernementaux rendent aujourd'hui l'achat d'une première propriété au Québec plus accessible que jamais.

Grâce au Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété, au Régime d'accession à la propriété, aux crédits d'impôt fédéraux et aux différents programmes municipaux, plusieurs acheteurs peuvent réduire à la fois leur fardeau fiscal et leurs coûts initiaux d'achat.

Toutefois, ces programmes produisent les meilleurs résultats lorsqu'ils s'intègrent à une stratégie financière globale.

Acheter une propriété ne consiste pas uniquement à obtenir un prêt hypothécaire. Il faut également comprendre son budget, prévoir les frais de clôture, choisir la bonne propriété et s'assurer que l'achat correspond à ses objectifs financiers à long terme.

Prendre le temps de bien comprendre les programmes disponibles avant de commencer vos recherches peut vous permettre d'économiser de l'argent et d'aborder le processus d'achat avec beaucoup plus de confiance.

Que vous prévoyiez acheter le mois prochain ou dans plusieurs années, commencer votre planification financière dès aujourd'hui peut faire une réelle différence lorsque viendra le moment de devenir propriétaire.

Le guide complet pour acheter une propriété à Montréal

Guide du premier acheteur à Montréal

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